“大拆大建”时代过去,一夜暴富的机会不多了

  来源:国民经略发布日期::2020-11-08浏览次数:26

摘要:“大拆大建”时代过去,一夜暴富的机会不多了


前不久,“深圳市中心城中村拆迁,一夜之间诞生上千个亿万富翁”的消息刷爆网络。

这不是孤例。早在几年前,“广州某村举办回迁盛宴,摆下 1500 桌”、 “中山一个村367人分红13亿”等新闻,就已刷新了人们的认识。

拆迁暴富,在轰轰烈烈的城镇化面前,是再正常不过的事情。城市扩张,让原本处于边缘的村落,得以分享发展的红利,无疑也是经济社会进步的体现。

毕竟,从1998年到2020年,全国房价从2000元升到1万元,翻了5倍。而在北上广深四大一线城市,中心城区房价从最初的四五千元,攀升到如今的6-10万元乃至更高。

无数人从这场财富盛宴中获益,原住民自然不应该成为例外。这可能是他们唯一能改变命运、实现财富扩张和阶层跃升的机会。

这场财富盛宴,还能持续多久?

01

任何一场财富盛宴,都离不开大环境的支撑。

城市原住民之所以能够分享发展红利,一方面得益于城市化的迅速推进,让村落纳入城市范围,另一方面离不开房价的不断上涨,让原本微乎其微的土地价值得到数倍提升。

2019年,中国城镇化率突破60%,相比2009年的46.6%,增加了近14个百分点。

根据国际经验,当城镇化率在30%-70%之间,城市化、工业化、经济发展都会处于加速阶段;一旦突破70%之后,无论是基建投资、城市建设还是经济发展,都将全面放缓。

这意味着,按照目前城镇化速度,未来不到10年时间,我国城镇化率就将触及70%的门槛。届时,无论是城市建设节奏,还是房地产走势,势必都将受到约束。

可以说,城镇化正在步入后半场,这是许多城中村最后的改造红利时代。

与城镇化并道而行的,还有房价。

2019年,全国商品房销售面积为17.1亿平方米,同比下降0.1%。这一规模仍旧处于历史高点,但在黄奇帆看来,已经是不折不扣的天花板了。

黄奇帆预测,到2030年,全国商品房销售面积将逐渐减少至10亿平方米左右,房地产将从增量时代步入存量时代。

这种大变局会带来至少两方面的影响:一是大量中小房企可能会消失,最后生存下来的一定是类似万科这样的行业龙头开发商。

二是楼市将会出现明显分化,许多城市的房价将会直面基本面的考验,即便在同一个城市,不同地段房价有涨有跌,也会成为常态。

显然,一旦城镇化触及70%的门槛,加上楼市销售逐渐见顶,那么靠房价一夜暴富的机会也将随之而减少,靠拆迁改变命运的可能性也会变低。

02

国家对待“大拆大建”的态度,正在悄然发生变化。

去年,国务院印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》,到“十四五”期末,力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。

根据官方通报,各地上报需要改造的城镇老旧小区17万个。换言之,到“十四五”末,也即2025年之前,全国要完成17万个老旧小区改造。

●主要城市2000年前老旧小区占比

值得一提的是,这里的老旧小区改造,与之前声势浩大的棚户区改造、城中村改造均有天壤之别。

老旧小区改造,面向的是2000年之前建设的小区,以水电线路改造、光纤入户、加装电梯、改建停车场、加建卫生设施教育设施为主,不涉及拆迁改造,不涉及征地补偿。

这是典型的城市更新思维。没有大拆大建,自然也不会产生“一夜暴富”的机会。

从大拆大建到城市更新,中国城市建设理念为何突然发生了如此大的转变?

原因很简单,虽然城市发展步入存量更新时代,但随着房价走高,拆迁改造的成本随之抬升。

这就导致在寸土寸金的老城区,拆迁式改造成了不能承受之重。

同时,与过去主流的“大拆大建”模式相比,“城市更新”正在成为新的方向。

城市更新,要的是不只是简单的拆迁改造,而是与历史保护、产业升级、提高城市活力、打造经济新增长极结合起来,这就超出了传统的开发思维。

这方面,广州颇有代表性。据广州市住建局有关负责人表示:

城市更新, 不是搞大拆大建 , 而是完完全全基于产业导向, 公建配套的完善, 人民的宜居环境水平的提高。

这种理念之变,同样意味着“大拆大建”时代即将过去,靠拆迁一夜暴富的空间越来越小了。

03

正是在这种背景下,城中村改造突然呈现爆发之势。

广州可谓领跑者。据《广州市城市更新三年行动计划(2019-2021年)》,广州将在三年内推进285个旧街区改造项目、176个旧厂房改造项目、83条城中村改造项目。

与此同时,为促进城中村改造,从广东到广州再到黄埔等区,各级部门出台了一系列政策利好:

变政府主导为企业村集体主导,签一片、拆一片、建一片;少数主体拒不统一改造,可申请政府裁决或法院诉讼;回迁房可有条件对外销售……

这可能是一二线城市最后一次大规模的拆迁改造行动,也是无数城市原住民所能享受城市扩张红利最后的机会。

我们看到,从广州到整个珠三角,无数城中村都已开始拥抱改造,唯恐落后一步,不仅主动对接开发商,而且签约率攀升之快,甚至超过过去许多年的进度。

这种场面很有代表性。长期以来,城中村改造处于停滞态势,多数村民抱有怀疑、犹豫乃至抗拒的态度。

如今,几乎所有人都已经意识到,这是最后的改造机遇期,一旦错过可能就将永远错过。

楼市即将见顶、城镇化步入下半场,这是未来的大趋势。

虽说城市更新改造是一二线城市未来10年的发展方向,但如果房价出现明显横盘乃至下跌,不仅影响企业介入改造的积极性,更会进一步影响原住民所能获得的收益。

更关键的是,这一轮城市更新,不是定点突破,而是集体进军。这些集中上马的改造项目,毫无疑问将为城市提供大量新增住房,供给井喷之下,无论是房价还是租房市场,都不可避免遭受冲击。

此外,过去的城中村改造,多数还是回报率高的地产开发项目。未来城中村改造,可能会向产业主导的方向转移,地产开发的比例或许会有所收缩,这对整个城市的发展无疑是有益的,但对于具体项目的收益必然会带来一定影响。

在此背景下,谁最早布局改造、谁的改造速度最快、谁能最早,谁就能占据先行优势。

相反,拖延越久、启动越慢、落地越迟缓,面临的政策变数和市场变数就越大。

显然,在最后的机遇期前,再不积极推进就晚了。

04


城市更新爆发,不是孤立现象。

从广州到深圳,从佛山到东莞,从珠三角到长三角,数以千计的城中村开始积极拥抱城市更新,唯恐错过最后一场楼市盛宴。

广州黄埔文冲村,就是抢跑者之一。

作为广州首批城中村改造项目,文冲与猎德、琶洲起步时间相差无几。然而,猎德早已改头换面,而文冲旧改自2009年启动以来,由于利益纠纷以及改造方案存疑,一直处于停滞状态。

直到2015年,这一项目方迎来转机,行业龙头万科的介入,让文冲旧改重新焕发生机。目前,借助旧改政策,文冲整体签约率已经高达99%,仅剩20多栋留守户。

这一速度不能说不快,但与同时期的猎德相比,文冲旧改实在蹉跎太久了。猎德旧改在亚运前后就已落地,七八年前就已成为城市中心的一部分,村民洗脚上楼、躺着收租,坐享城市发展和房价上涨的红利。

当然,这两年,文冲已经呈现加速推进之势。2019年以来,文冲多栋回迁安置房开始陆续交楼,今年年内将有超过500户村民回迁新家,而村民回迁房也将能全部开工建设,已经签约的原住民刚好赶上楼市最好的时光。

近期,文冲地块项目“万科城市之光”的爆红,更让文冲成了网红级的存在,被赋予“下一个猎德”的强期待。

文冲能不能变成下一个“猎德”,关键还在于为数不多的留守户,能否看到城市改造的大趋势,能否算好拆迁改造的大账与小账。

毕竟,拖延越久,影响的不只是居住体验,还包括潜在的租金收益、房价升值收益,以及集体物业变现带来的现金流等预期收入,这笔账并不难算。

利益账背后还有法律账。前不久,广东出台新政,“三旧改造”项目,多数原权利主体同意改造,少数原权利主体不同意改造的,可积极探索政府裁决和司法审判。这意味着,司法拆迁,或将成为现实。

所以,在楼市见顶、城中村改造项目井喷、大拆大建即将结束、司法裁判逐步介入的时代大背景下,谁都没有拖延的资本。

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